目录
出现商品房买卖纠纷怎么维权
在房地产销售活动中，不同的纠纷对应不同的解决方案。房地产销售纠纷发生后，买方应理性对待，选择合适的解决方案，以确保其合法权益。那么，如何保护房地产销售纠纷的权利呢？
房地产买卖纠纷如何维权？
经过自愿讨论，双方消除争端，达成和解的一种方法和活动。中国在基层群众组织村委会和居民委员会成立了人民调解委员会，专门开展民间纠纷的调解，包括房地产纠纷的调解。不能调解的，公民可以根据仲裁协议要求仲裁机构判断事实，区分责任，依法作出仲裁裁决，处理房地产纠纷。仲裁裁决具有法律效力，必须由当事人执行。
1、认购定金是否可以退还
有些项目在有销售法定程序之前，通常会进行认购，让买家支付一定数额的定金。当买方不能与开发商签订合同或买方改变主意时，通常会因收取的定金是否应退还而发生纠纷。关于定金是否应该收取，收取后是否可以退还，目前还没有最终结论，地方法院的判决结果对这个问题不一致，因此仍需要立法或法律解释。
2、总是很难说面积问题总是很难说面积问题
交付房屋时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记面积与合同规定面积有偏差；二是业主自行计算面积与合同面积有偏差。在前一种情况下，业主可以根据合同和法律规定与开发商进行论证或解决；在后一种情况下，很难处理。一是产权证书未办理，开发商通常拒绝以产权登记面积为准，产权证书办理后再处理；另一方面，业主不能根据与开发商的理论提出权威的测量结果。因此，面积纠纷难以解释和处理。
3、改变设计规划很无奈
一些社区将原布局的绿化、社区配套设施和公共建筑转变为其他盈利建筑或办公用房，或扩建或插入，以改变社区的容积率和建筑距离。布局的变化不仅影响业主的生活环境和质量，而且严重影响通风和照明，而且对开发商造成不诚实的不利影响。因此，对于布局的变化，开发商应该更加谨慎。
4、漏水缝隙问题堪忧
住房质量纠纷仍然是各种纠纷的重点，与往年不同的是，由于开发和销售总数的增加以及社区规模的增加，漏水、缝隙、装修承诺等纠纷往往在社区中很常见，导致团队纠纷。由于漏水问题，一个社区产生了数百名业主和开发商之间的纠纷，影响很大。西安有许多类似的集体纠纷。
5、物业管理缺乏控制
物业管理纠纷无疑是今年纠纷的热点。由于涉及收费、服务水平、安全、行业委员会相关权益等方面，物业管理纠纷复杂，涉及面广，涉及人数多。追溯源头，源于缺乏立法规范和公众法律观念的冷漠，导致物业管理混乱。
房地产买卖纠纷后该怎么办？
1、调解。是指在第三方的主持下，双方自愿讨论，消除争端，达成和解的一种方法和活动。中国在基层群众组织村委会和居民委员会设立了人民调解委员会，专门开展民间纠纷调解，包括房地产纠纷调解。
2、仲裁。仲裁是一种准司法活动。房地产纠纷发生后，公民可以根据仲裁协议要求仲裁机构判断事实，明确责任，依法作出仲裁裁决，处理房地产纠纷。仲裁裁决具有法律效力，必须由当事人执行。
在各省、自治州、市辖区、地市设立仲裁委员会，对平等主体之间的合同纠纷和其他财产权益纠纷进行仲裁。房地产纠纷当事人可以依法向房地产所在地仲裁委员会提出仲裁。
3、诉讼。企业可以依法向人民法院提起房地产纠纷诉讼。
以上房屋纠纷问题的答案，在实践中，许多买家在买房前应该了解房地产销售纠纷，以确定如何根据自己的情况解决。
商品房买卖合同违约怎么办
在商品房交易市场上，无论是新的还是旧的，由于价格不当或房屋面积不好，卖方或买方都会违约。向法院提起诉讼，地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；部分法院判决违约方承担违约责任，消除双方的销售协议。
商品房买卖合同违约怎么办？
1、继续履行要求
当事人一方不履行合同义务或者不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，当事人一方可以要求违约方继续履行合同。逾期履行违约金的，仍可以要求逾期履行违约金，逾期履行违约金的，可以要求损失赔偿。
但有下列情形的，不适用继续履行。一方不履行非金钱债务或者不符合约定的，另一方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律或者实际上不能履行；
2、债务目标不适用于强制履行或执行费用过高；
3、债务人在一定期限内不要求履行。
二、终止合同
适用定金原则或要求对方支付违约金。当事人同意违约金和定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或定金条款。
1、定金原则，合同当事人在合同中约定定金条款或者签订定金合同的，可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:付款人违约时，不得要求对方退还定金；私人存款人违约时，应双倍返还定金。需要注意的是，定金金额不得超过合同总价的20%，超出部分不视为定金。
2、违约金，不适用定金原则的，适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金金额或者计算方法，承诺不违法或者明显不合理的，适用合同约定的违约金。但是，合同约定的违约金金额小于造成的损失的，当事人可以要求法院或者仲裁机构提高；违约金过高造成的损失，当事人可以要求法院或者仲裁机构适当减少。
3、赔偿损失，在其他前提下，违约方应当承担赔偿损失的责任：
（1）合同当事人未约定违约金和定金或者法定违约金可以适用的，违约行为给对方造成损失的，违约方应当承担赔偿损失的责任，金额可以由双方约定，也可以由仲裁机构裁定，由法院判决。
（2）虽然有合同约定的违约金或法定违约金，但违约方支付的违约金不足以赔偿损失的，不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿金额应等同于违约造成的损失，包括合同履行后的利益，但不得超过违约方在签订合同时预见或应预见的违约可能造成的主要损失。
三、相关法律
按照约定全面履行合同义务是履行合同的基本原则。因此，除合同另有约定或者单方面终止合同的法律情况外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期满后的实际违约，如果对方果断要求
继续履行的，除依照合同法第一百一十条的规定外，责令双方继续履行。另一方在履行义务的同时有其他损失的，应当赔偿损失。
对不能继续履行的，违约方应当赔偿违约造成的损失，包括直接损失和估计的可得利益损失。其中，房屋损失的确定可参照以下方法：
（一）双方协商确定的，从其承诺；
（二）双方不能协商确定的：
1、原则上可以比较最相似房屋的市场成交价格(一是同一楼层和户型；二是相邻楼层和户型；第三，同一区域的房屋)与买卖协议的成交价格差额确定房屋的涨跌损失；
2、如果没有最相似的房屋比较，可以通过专业机构的评估来确定房屋的涨跌损失。确定损失的时间点应当考虑保护守约方的利益，根据守约方的要求，合理确定合同约定的执行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日和审判中房屋的涨跌。
商品房买卖房屋的违约常见内容与处理方法有哪些
生活中房地产买卖违约的常见情况有:不按时交房、房屋质量不合格、面积不足、房屋变更等。验房时发现问题时，要想办法处理，那么如何解决呢？
房地产买卖违约的常见内容及处理
1、常见内容。首先，房子不能在约定的时间内交付，开发商通常把项目原因和财务问题作为不能按时交付的原因。或者因为没有办理商品房预售许可证，因为此时开发商没有资格出售房屋，导致开发商不能在规定的时间交付房屋。
处理方法。在商品房合同中不能及时交付违约规定的，可以根据房屋销售合同作为处理的依据，要求开发商作出答复和赔偿。在商品房合同中，只说明交付日期，对违约交付的处理方法没有规定的，需要按照有关法律法规进行赔偿。赔偿规范应当是延迟交付时间，按照同类房屋的市场租金收取费用，对构成损失的客户进行赔偿。
2、常见内容。房屋质量不合格，开发商建造的房屋因未按建筑标准建造而形成，结构类型存在隐患。或小于建筑标准的房屋，项目完工后以高标准价格出售。在房地产的相关法律法规中，不允许采取行动。
处理方法。当购买的房屋出现质量问题时，可以修理房屋，有权要求开发商处理或找人自己修理。如果要求退房，可以要求开发商在一定时间内解除与业主的合同，并以房屋质量不合格为由进行赔偿。如果没有明显的质量问题，但对房屋质量仍有疑问，可以请专业人员在判断事情的处理方法时测量以下内容。
3、常见内容。房子的面积不足或者房子的内层高度不足。方女士买的房子在交房时被告知建筑面积不足，原因是建筑时工程包括占用房屋面积的部分。刘先生买商品房交房时，发现房子的楼高小于标准值，无法达到房子的舒适感。
处理方法。如果房屋面积差小于3%，应根据房屋价格补足少量房款。如果标准值超过3%，买方可以直接要求退房，开发商可以退还所有房款和利息。
4、常见内容。开发商没有及时联系买家，而是在事情被买家发现后告知，导致买家没有在第一时间解决问题。
处理方法。未及时联系买方的，买方有权要求退房并退还房款。通知买方后，在规定的15个工作日内未作出答复的，视为默认行为可行，无其他建议。
商品房合同纠纷该怎么解决
众所周知，在购买商品房时，双方需要签订商品房销售合同，实践中围绕合同的纠纷较多，如何解决商品房合同纠纷？
一、如何解决商品房合同纠纷
任何违约行为都可能引起合同纠纷，在买房和买房的过程中也是如此。如何解决买房合同纠纷，如何处理，如何处理？事实上，当事人可以通过以下方式解决。
一般来说，这些方法可以概括为：调解、调解、仲裁、诉讼。
1、调解
调解是争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行讨论，不需要通过法律程序解决争议的形式。
这是解决纠纷的常见方法。然而，由于和解协议缺乏法律约束力，有些人可能会言而无信，使调解结果变成空白，延误了纠纷的有效解决。
2、调解
调解是由争议各方选择值得信赖的第三方，对合同争议进行调解。调解一般以多方互谅互让为准则。
这种方法比调解更容易解决纠纷，但由于调解协议和和和解协议没有强制性效力，纠纷的处理也不尽如人意。
3、仲裁
这是指争议方根据合同中的仲裁条款或争议后达成的仲裁协议，将争议提交法定仲裁机构，仲裁机构根据仲裁规则进行中介调解，依法作出判决的形式。
当事人不愿调解、调解、和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可以根据有效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼
诉讼是解决合同纠纷的最终途径。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律，依法作出判决，处理争议的方法。
当事人未签订仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向法院起诉。
二、违约房地产合同应承担什么责任？
根据有关规定，房地产合同违约时需要承担违约责任。房地产合同违约的法律责任是什么？
1、继续履行。
继续履行是指当事人在合同可以执行的情况下，继续按照合同的规定履行彼此的义务。
2、采取补救措施。
采取补救措施，是指当事人采取各种对策，确保合同能够继续履行。
3、赔偿损失。
《合同法》第一百一十三条第一款规定，赔偿损失的概念定义为当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合承诺，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当等同于违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可能预见或者应当预见的损失。
4、支付违约金。
违约金是指违约方违反合同约定的责任，向守约方支付一定数额的款项。
5、定金罚则。
定金是指合同一方根据合同约定提前向另一方支付一定数额的钱，以确保合同的订立、执行或者消除。《担保法》第八十九条规定了履约定金。当事人可以承诺一方向另一方支付定金作为债权的担保。借款人履行债务后，定金应当抵作价款或者取回。支付定金的一方不履行约定债务的，无权要求退还定金；私人存款的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
根据上述介绍，我们知道，如果在实践中遇到商品房合同纠纷，主要有四种解决方案，即上述讨论、调解、仲裁和诉讼。具体选择哪种解决方案，当事人也应根据遇到的纠纷进行判断。
买房时产生纠纷怎么办？
买房对大多数人来说都是一件重要的事情，但也是一件非常复杂的事情。如今，买房引发的纠纷屡见不鲜。由于缺乏相关经验，很多人很可能会受到“招数”或自身合法权益的侵害。那么，如何有效应对买房过程中的纠纷呢？
基本案情
李某购买了某企业的两套商品房，双方签订了商品房买卖合同。其中，双方约定，出卖人逾期交房超过30天后，买受人有权终止合同。出卖人不仅要退还已付的购房款，还要承担违约金。合同签订后，李某向某企业支付首付款，并以第三方贷款的形式向某企业支付其他购房款。后来，由于某企业未能按时交房，李某请求法院裁定消除双方签订的两份商品房买卖合同，并责令某企业退还购房款并支付违约金。
法院判决
法院认为，李某与某公司签订的商品房买卖合同合法有效。李某在签订合同当天支付了首付款，并以贷款方式支付了其他购房款，履行了交房款的责任。企业应当在合同约定的期限内交付房屋。因未能按时交付经验合格的商品房，李某有权按照合同约定消除商品房买卖合同。因合同终止造成李某损失，企业也需要赔偿。因此，法院裁定消除李某与某公司签订的商品房买卖合同，企业应退还李某的购房款并承担违约金。
开发商不能及时交房怎么办？
如果开发商能够尽快完善各种文件和程序，使房屋尽快满足交付条件，确保未来能够申请房屋所有权证书，买方可以选择要求房屋。当然，即使合同继续履行，买方也有权对开发商逾期交付的违约责任或要求赔偿损失负责。
如果开发商未办理预售许可证等手续，买方也有权要求终止合同或确认合同无效，如果合同消除或确定无效，开发商应退还买方支付购买款、利息和赔偿损失，如果买方认为开发商的行为构成欺诈，买方也可以要求开发商承担不超过购买款的两倍的赔偿责任。
房产证迟迟办不了怎么办？
如果购房合同包含关于交付房产证时间的约定，则从其承诺。如无承诺，根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，买受人应当自合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书（预售房屋为交付之日起），否则可以追究开发商的违约责任。
超过承诺或者法律规定的期限，因开发商原因买受人未取得房产证的，买受人可以向开发商索赔逾期办理房产证的违约责任。合同明确规定逾期办理违约金的，依照合同规定主张，合同未规定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照中国人民银行规定的金融企业收取逾期贷款利息的规范标准，按照已付购房款总额支付违约金。
购买手续不全的商品房会有什么风险？
业主取得所有权证书的期限不能确定；
取得所有权证书，需缴纳额外费用，如需补缴土地出让；
只能取得使用权，不能取得所有权证书，不能挂牌交易；
政府可以强制拆除违法建筑。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订的商品房预售合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人同意办理商品房预售合同的登记备案手续的，应当承诺，但当事人一方已履行主要义务，另一方接受的除外。
第七条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行签订商品房买卖合同并交付房屋使用，导致无法取得房屋为由，要求确定出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的，应当予以支持。
第九条房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量确实不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
第十条买受人因房屋质量问题严重影响正常生活使用，要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。交付房屋有质量问题的，出卖人应当在保修期内承担修理责任；出卖人拒绝修理或者在一定期限内延误修理的，买受人可以自行或者委托他人修理。修理期间造成的修理费用和其他损失由出卖人承担。
第十一条根据《民法典》第五百六十三条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款的，经催告后三个月内仍未履行的，除当事人另有约定外，应当予以支持。法律不明确或者当事人没有约定的，经对方催告后，终止权的有效期为三个月。对方不催告的，终止权自理解或者应当知道消除原因之日起一年内行使。逾期不行使的，终止权予以消除。
第十二条当事人以约定违约金过高为由要求减少的，应当根据违约金超过30%造成的损失适当减少。当事人以约定违约金小于造成的损失为由要求增加的，应当根据违约金造成的损失确定违约金数额。
第十八条买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知承销人参加诉讼。出卖人、承销人、买受人对各自的权利义务有明确约定的，应当根据约定的内容确定各方的诉讼地位。
第十九条商品房买卖合同承诺，买受人以贷款担保方式支付，因当事人一方原因未能签订商品房贷款担保合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求终止合同，赔偿损失。因不能归咎于当事人的原因未能签订商品房贷款担保合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求终止合同，出卖人应当将私人购买的资金、利息或者定金返还给买受人。
第二十条商品房买卖合同无效或者撤销、消除的，难以实现商品房担保贷款合同的目的。当事人要求消除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。
律师提示
买房安家是人生大事，不能马虎。买房时要充分考虑各种风险，谨慎对待，否则可能会发生纠纷，造成权益损害。
律师友好提醒：房地产销售涉及金额一般较大，买家必须先审批中介资质、买卖标的所有权等情况，签订正式完善的房屋销售合同，在房屋管理局备案，及时办理房地产变更登记。
